表针对物业服务的提案大多分布在在修订《物业管理条例》、物业收费管理、服务的品质和价格监督等领域，旨在推动规范、透明和高效发展。期内，政策方面还提出推进服务业扩大开放，将物业服务纳入鼓励外商投资产业目录，这将有利于给行业带来先进服务理念、技术工具和运营模式等。

  房地产市场止跌回稳，贝壳业务延伸至物业服务国家统计局一季度有关数据显示，上游房地产市场在多维度政策助力下，正逐步呈现止跌回稳的新特征。但观点指数认为，业内仍需注重存量项目管理及服务质量，并关注非住业态积余，锤炼专业化能力。同时，期内贝壳的入局也将给物业行业创新和变革提供新的动力。

  行业规模增长持续放缓，期内物企外拓活跃度下滑过去一年，行业竞争加剧，物企扩张注重质量与效益，造成物业管理规模增长放缓的情况。但随着市场化发展能力的不断强化，部分头部物企已在非住业态形成明显的规模优势。期内，公开市场上物企获取项目的热度环比上个报告期有所下滑，但综合一季度来看，品牌物企在多元业态拓展领域持续有所突破，为未来的规模增长打下基础。

  盈利继续下降，现金流管理更加核心截至成稿，A股和港股共62家物企公布了2024年业绩，新城悦服务和瑞森生活服务已确定延期。从数据来看，物业行业营收增速进一步放缓；盈利水平也持续下滑。财务方面，现金及现金等价物略微下降，贸易应收帐款增速低于营收。观点指数认为，多数企业正在经营发展与资金回笼之间寻求平衡。

  奥联服务寻求赴港上市，二级市场走势回落期内，奥联服务寻求赴港IPO，文件显示，该公司规模尚小且盈利能力较低；其业务主要集中于广东省，此外贸易应收款金额与周转天数呈现上升态势，也使其具有较高的财务风险。本期，全球经济增长放缓、国际贸易摩擦加剧以及地缘政治的不确定性，导致港股市场整体下行，物管股的走势也回落。

  数字化成为核心驱动力，科技与场景融合加速总结2024的年报来看，物业行业在积极推进数字化转型上取得良好成效，对驱动企业管理结构、业务模式的重塑，降本增效等各个领域赋能明显。报告期内，物企与外部科技公司合作，围绕社区群众生活品质提升，持续推进技术和场景的融合发展。

  刚刚过去的2025两会期间，多位代表和委员针对物业服务领域的提案成为焦点，主要方向包括修订《物业管理条例》、物业收费管理、服务质量和价格监督等。旨在规范物业管理行为，并助力基层治理，一定程度上呈现了行业未来的政策走势。

  以修订《物业管理条例》的提议为例，其中的核心包括：修订物业管理的范围；建立健全业主大会、业主委员会规则体系；降低业主大会和业委会组建、召开门槛，优化业委会决策效率；提升物业服务水平，规制物业费拖欠行为；明确业主合法有序管理和使用共有物业，完善经营收益的使用分配；优化专项维修资金的使用程序等。

  观点指数认为，上述建议切中了当前物业服务过程中的痛点难点。一方面，明确权责边界、优化基层治理、强化公共收益监管等有利于推动行业走向规范、透明和高效发展路径，减少物业企业与业主间的纠纷。另一方面，规制物业费拖欠行为，为物业企业收费难题提供政策保障，使得企业在面对恶意欠费时有章可循，保障正常的运营资金。

  本期初，中央、国务院印发了《提振消费专项行动方案》，提出要稳步推进服务业扩大开放，推动将露营、民宿、物业服务、“互联网+医疗”等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。

  4月11日，国务院批复，原则同意《加快推进服务业扩大开放综合试点工作方案》，并提出在已有试点地区基础上，将大连、宁波、厦门、青岛、深圳、合肥、福州、西安、苏州等9个城市纳入试点范围。强调围绕进一步全面深化改革、推进中国式现代化、服务现代化经济体系建设和新质生产力发展需要，赋予新一轮服务业扩大开放综合试点新内容新任务，主动对接国际高标准经贸规则，深入开展改革创新探索，有序扩大自主开放，释放超大规模市场潜力，积累更多可复制可推广的经验，促进服务业高质量发展，为建设更高水平开放型经济新体制作出更大贡献。

  这意味着有望吸引更多国际资本进入国内物业服务领域，为行业带来先进的服务理念、技术工具和运营模式，推动物业盈利模式创新；另外，也将加剧物业行业的竞争压力，推动业内优胜劣汰与整合兼并。

  随着国家双碳目标的持续推进，广大业主和客户提升对节能环保的需求，部分地方政府积极响应，出台了绿色物业管理政策和标准。

  自3月25日起，广州市市场监督管理局发布的《物业服务第1部分：绿色物业管理》地方标准开始实施，其内容涵盖设备管理、能源管理、环境管理、固体废弃物管理、绿色办公、创新与提高等多个方面。比如，明确了绿色物业管理岗位职责，建立制度体系、培训计划及激励方案，强化管理规范性和执行力从设施设备移交、运行维护到能耗分析、档案管理，形成闭环管理，覆盖物业服务的全生命周期。

  观点指数认为，标准将为物业服务企业提供系统化的绿色管理指引，进一步推动物业服务行业向绿色、低碳、可持续的方向转型升级，助力绿色城市建设。

  在国家政策从需求改善、库存管理、协调融资、产品升级等维度的助力下，开年以来上游房地产市场正逐步呈现止跌回稳的新特征。

  统计局多个方面数据显示，1-3月，新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-2月收窄2.1个百分点；其中住宅销售面积下降2.0%。新建商品房销售额20798亿元，下降2.1%，降幅收窄0.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%。3月末，商品房待售面积比2月末减少1227万平方米，其中，住宅待售面积减少1017万平方米。

  总体上看，房地产市场现在还处在调整阶段，房地产需求需要进一步释放。从发展空间看，中国的消费结构总体上还处在升级过程中，城镇化并没有完成，房地产市场成长空间巨大，居民对绿色、宽敞、舒服的“好房子”需求较大。

  观点指数认为，尽管降幅收窄意味着房屋需求正在恢复，但物业企业仍需更加注重存量物业的管理和服务质量，同时需积极关注非住宅业态的项目机会，针对不同类型的物业特点，锤炼更加专业化、个性化的管理服务能力。

  企查查显示，3月27日，房地产经纪公司贝壳旗下贝翼商务咨询（海南）有限责任公司新增投资企业“贝好家（北京）物业管理有限公司”（贝好家物业），注册资本500万元，法定代表人为李昱江。

  据了解，贝壳在2023年7月启动了“一体三翼”的战略升级，其中的“一体”为房产经纪，其它的“三翼”分别是整装、惠居和贝好家。通过延伸业务至物业服务，贝壳将构建一个覆盖居住全场景的生态系统。

  需要补充的是，贝好家事业线设立的宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级，为开发商等合作伙伴提供C2M（消费者直连制造者）产品解决方案。

  具体为，依托贝壳海量数据积淀和潜在的客户连接，通过大数据分析和AI算法，深度洞察和挖掘出客户需求，目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位、产品设计的重要参考，进而为合作伙伴提供产品定位和设计方案，助力打造更契合市场需求的新房产品。

  对于贝好家物业来说，短期内的增长空间主要来自于两个方面，一是贝好家自主操盘项目；二是贝好家与其它开发商合作项目。介绍显示，2024年以来，贝好家多种模式项目已经在北京、上海、成都、杭州、西安等城市陆续落地。通过更好地满足当地市场需求，贝好家业务将带动物业服务的规模增加。

  过往一年，随着物企普遍注重项目拓展领域的质量和效益，强调聚焦核心区域，优势业态和优质客户，叠加业内存量竞争加剧，行业规模增长呈现出持续放缓的态势。

  观点指数统计，2024年53家样本上市物企在管总建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；共计11家物企在管面积出现下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的合约总面积约为69.91亿平方米，同比增长率为4.20%，共计15家物企合约面积下滑，占比为35%。

  其中，公布在管面积的物企中，该指标排列前五的分别为碧桂园服务、保利物业、恒大物业、雅生活服务及绿城服务，达到10.37亿、8.03亿、5.79亿、5.51亿及5.09亿平方米，同比分别增长8.36%、11.65%、8.83%、-6.76%及13.5%。在管规模下滑较快的为彩生活、世茂服务及宋都服务，分别同比变化-13.85%、-12.8%及-12.5%。

  随着市场化发展能力的不断强化，部分物企多业态拓展成效正在显现。统计显示，25家样本物企中有11家的非住物管收入占基础物管收入的比例超过40%，占比为44%。不过总体来看，头部物企的非住业态规模优势更明显，例如招商积余、雅生活服务及保利物业的非住物管收入分别达到96.69亿元、64.19亿元及48.95亿元。

  本期，公开市场上，物企获取项目的热度环比上个报告期有所下滑，以细分业态观察，包括住宅、城市服务、产业园、办公楼、医院、学校等，仍是主要的项目来源。综合一季度外拓情况来看，品牌物企在多元业态拓展领域持续突破，为未来规模增长打下了基础。

  举例来说，碧桂园服务截至2月已新进场超过100个物业项目。世茂服务3月新拓50余个项目，涵盖了金融、科技、教育、医疗等多个领域。金碧物业旗下专业品牌公司2025年以来精耕多业态服务场景，成功获取全国多地标杆项目。东原仁知服务一季度外拓项目53个，新增服务面积351万平米。第一服务控股一季度签约31个项目，覆盖18座核心城市。

  在住宅物业领域，上海体量最大的小区——上海康城项目更换物业公司的典型案例颇受业内外关注。

  介绍显示，该项目位于上海闵行区，是上海福利分房时代后的第一批商品房小区，总占地面积近100万平方米，建筑面积近208万平方米，共有288栋住宅楼，总规划户数1.25万户，实际居住人口近4万。以当前1.9元/平方米/月的物业费标准计算，项目每年的饱和收入应在4000余万元。

  最开始，该项目由深圳盛孚物业在2013年签下服务合同，2020年12月，碧桂园服务全资收购该公司，间接承接了上海康城项目的物业服务。依照合同，2023年6月碧桂园盛孚物业在该项目的服务期结束，但到期后碧桂园盛孚物业也一直处于提供事实服务的状态。问题出现在2024年4月，彼时上海康城第五届业委会向碧桂园盛孚物业发出《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》，就工程维修、保洁、保安、绿化、物业管理处客服、维保维修费用支付相关问题提出整改措施。

  之后三个月，业委会又先后向碧桂园盛孚物业发出4份函件提出多个问题，但改进效果不明显，积累的矛盾未有效化解。2024年8月26日，上海康城业委会宣布决定不再续聘在管物业。碧桂园服务也做出回应，称将积极参与上海康城后续物业服务合同的投标工作，制定全新的社区服务方案。

  显然，碧桂园服务的保盘已宣告失败。2025年3月11日，通过招标，上海招商积余旗下招商局物业管理有限公司被确定为中标企业，并在3月31日完成新老物业交接仪式。公告介绍的收费标准显示，商品房高层(一层)有电梯、商品房高层(二层及以上)有电梯分别为1.5元/平方米/月及1.90元/平方米/月；非住宅部分商业有电梯，物业费标准3.80元/平方米/月，与原物业收费标准持平。

  4月8日，万物梁行获得领展的信任，为其在上海市中心的项目领展企业广场提供全权委托物业服务。万物梁行介绍，这主要得益于过往在楼宇资产保值升值和能源管理方面的表现，及双方对商办空间服务升级、绿色低碳的共同理念。

  卓越商企服务期内与全球跨境支付领域头部企业Ping Pong签约合作，为其杭州Ping Pong全球总部大楼提供全委托物业服务，具体提供物业工程、秩序管理、环境维护、综合服务（前台、会务、宴请）等全场景解决方案，管理面积超6.52万平方米。

  产业及物流园区领域，龙湖智创生活、保利物业、招商积余、第一服务控股、世茂服务、金碧物业等均有项目收获。

  其中，第一服务控股正式进驻苏州相城、昆山周市、南京溧水一期、南京溧水二期、淮安经开五大京东物流园，新增管理面积49.24万平方米，进一步丰富了业态结构。

  截至2024年末，该公司已签约项目642个，签约面积8688万平方米，同比增长12%；在管项目598个，在管面积7414万平方米，同比增长17%；其中非住宅业态在管面积2784万平方米，同比增长25%，占总在管面积的35%。

  另外，城市环卫服务领域的需求仍持续增长，且项目具有标价高、服务期长的特点，期内主要是环卫公司中标较多。公建领域，深业运营、联发物业、招商积余、中建壹品物业等在医院业态上再获突破。

  截至成稿日，A股和港股共计62家上市物企公布了2024年财报，港股中新城悦服务和瑞森生活服务已公告延迟刊发2024全年业绩，前者是因为发现与关联方之间的资金往来，且该等资金往来及调查结果尚需核数师进行更多审核程序而延期；后者由于内部管理问题，尚未发布2024的中期业绩。

  据公布的数据，物业服务行业营收保持增长，但增速进一步放缓。2024年，62家样本物企总计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。企业中碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先。

  总结来看，部分物企营收增速放缓或下滑主要系退出部分低质低效经营项目导致规模缩减、各类增值服务开展不佳所造成。

  与此同时，行业盈利水平也持续下滑。2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。

  样本物企录得净亏损的数量较2023年略增长至13家，雅生活服务数额最大，股东应占亏损达32.71亿元，主要由关联方客户信贷风险增加，计提大额减值亏损和其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响利润率承压。此外，头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

  具体业务表现上，基础物管服务抗周期性明显，在多数物企收入和毛利中的贡献占比超60%，是业绩的压舱石。目前仍呈增长态势；但由于加强品质服务、推进环境和设备的全面升级焕新等需求提升，该业务面临毛利率下降的情况。

  社区增值服务分化趋势明显，部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务快速增长，有的也提升了盈利能力；但亦有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务影响，收入及盈利出现下滑。

  例如，碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业及恒大物业该类业务2024年收入均超20亿元，形成了较大的规模。滨江服务、越秀服务、新希望服务等该类业务实现较快增长，分别同比增长61.7%、30.6%以及22.4%。相比之下，建发物业、建业新生活、远洋服务等分别同比减少44.7%、17.3%及10%。

  非业主增值服务收缩加剧，一方面期内房地产市场开发及销售均低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少。另一方面，物企也在主动压降关联方交易规模，防范风险传导。

  观点指数认为，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升等调整，但物业服务的范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得市场的发展机遇。预期未来行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

  为保障公司运营稳定，增强风险抵御能力，减少不必要的资金占用和浪费，物业企业过去一年积极通过加大物业费催缴以及预收力度、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等举措改善现金流状况。

  据统计，62家样本物企截至2024年末现金及现金等价物共1144.39亿元，较2023年末略微下降4.34%。截至2024年末应收账款及票据总计858.94亿元，较2023年末仅增长2.85%，增速低于4.66%的总体营收增长。

  观点指数分析认为，现金及现金等价物略微下降意味着行业面临一定的资金压力或在资金运用上更加审慎。同时，应收账款增长放缓且低于营收增长也表明大部分物企现金流管理的举措取得了一定成效。总体来说，多数企业正在经营发展与资金回笼之间寻求平衡。

  本期，IPO领域迎来少有的动态，总部位于广州的奥联服务成为2025年首家在港交所递表的物管企业。于此同时，隶属于深圳控股的深业物业，第四次递交的招股书正式失效，仍未能如愿登陆资本市场。

  招股书介绍，奥联服务是独立的商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，核心业务及运营扎根在广东，凭借着跨区域运营能力，已在25个省份开展业务，主要覆盖湖南、广西及福建；亦通过战略收购及投资扩大业务营运。截至2024年末，该公司分别为183个项目提供商企和城市空间服务，以及分别为156个项目提供社区生活服务。

  财务数据显示，奥联服务规模尚小且盈利能力会比较低。2022-2024年的营收分别为3.42亿元、4.31亿元、4.76亿元；净利润分别为2740万元、3420万元、4460万元；总体毛利率分别为14.4%、14.6%及18.4%；其支柱业务板块商企和城市空间服务，近三年的毛利率也仅有8.3%、8.0%及11.7%。

  风险方面，首先是该公司收入高度集中在广东省，2022-2024广东的收入占总收入的比例分别为40.6%、40.5%及40.4%。其次是贸易应收款金额与周转天数呈现上升态势，近三年贸易应收款项分别为810万元、1.29亿元及1.83亿元，整体贸易应收款项周转天数依次为54天、89天及119天；显示出其坏账风险上升及市场竞争力较弱。

  报告期内，物管股走势回落，这与全球经济稳步的增长放缓、国际贸易摩擦加剧以及地理政治学的不确定性有关，港股市场整体下行。

  截至4月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下降4.86%，而恒生指数（HSI.HI）近一月则下降11.39%。

  观点指数监测的40家样本港股物企本期平均区间跌幅达到7.72%，而上个报告期录得涨幅，为8.52%。市盈率（TTM）均值较上个报告期的6.34倍上涨至9.91倍，一定程度上，市场可能尚未完全反映净利润下滑的影响，导致市盈率短暂提升。

  总市值方面，位列前五的仍旧为华润万象生活（826.3亿港元）、万物云（254.2亿港元）、碧桂园服务（231亿港元）、中海物业（173.7亿港元）及保利物业（171.8亿港元），期内股价分别变动+4.32%、-11.43%、+3.6%、-1.86%及-2.82%。

  收并购市场上，万物云、雅生活服务与其关联方万科、雅居乐以资抵债的交易仍是重头戏。一方面有助于降低关联方的债务压力，改善流动性；同时使物企降低坏账风险，增加了资产与资源；另一方面物企需要对新增资产进行合理的规划和运营，可能会打乱原有的战略布局，增加管理难度和运营成本。

  不过本次两家物企的收购均追求业务协同与优势互补。其中，万物云收购上海祥大剩余55%的股权后，将实现对旗下商业综合体的全面控制和运营管理，构建“蝶城+社区商业”的互利发展模式，提升整体运营效率和盈利能力。雅生活服务收购两家环保科技公司，旨在与自身的城市服务业务有机结合，发挥地域及客户协同效应，进一步拓展市场份额和提升业务竞争力，实现多元化发展。

  观点指数了解到，尽管收并购市场尚未回暖，但也有不少物企管理层将其视作打通上下游产业链的机遇、实现管理规模和密度有效提升的手段。例如，保利物业介绍未来在外拓方面积极关注收并购机会；新希望服务表述目前有5个重点关注的收并购项目。

  目前物业行业人工成本不断上涨，业主及客户需求升级，利润空间收窄等挑战都在促使物企有效推进数字化转型，形成新质生产力。

  从年报来看，物业行业积极地推进数字化转型取得良好成效，对驱动企业管理结构、业务模式的重塑，降本增效等所有的领域赋能明显，已经广泛深入到业财一体化建设、组织架构精简、业务流程优化、人工效能提升、客服体验改善、增值业务赋能等各个层次上。

  年报介绍，万物云灵石边缘服务器可实现替代传统人工值守模式，是其空间效率革命的基石。截至2024年末已有657个住宅项目搭载，实现99.7%的设备在线分钟级故障响应。智能调度中枢飞鸽工单平台已在1360个住宅项目内完成部署，精准触达3.3万名一线%，安防人员收入同比增长3.9%，实现劳动力价值与服务质量的正向循环。

  此外，招商积余在工单服务场景创新应用AI大模型技术，还统一“积余服务”用户平台，集成近70项智慧服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务，线万，形成覆盖“社区生活-资产运营-城市服务”的一站式智慧生态圈；并部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术，进一步提升项目智能化服务程度。

  报告期内，物企与外部科技公司合作，围绕社区群众生活质量提升目标，持续推进技术和场景的融合发展。

  3月26日，雅生活集团与支付宝、饿了么联合发布骑士美好社区战略签约仪式，共同推出“碰一下”智能门禁解决方案。4月2日，上海合创嘉锦物业公司也与支付宝在数字化转型领域达成合作，旨在推动数字技术在物业服务、物业费缴费等场景的发展，并预计上海合创嘉锦物业公司支付宝小程序将于2025年上架支付宝平台，届时将在社区门岗试点“碰一下开门”，提升门岗管理效能，同时利用数字化手段保障社区安全。

  另外，在香港，华润隆地旗下专注发展绿色能源业务的“充美好”凭借华为欧标全液冷方案超充前沿技术，形成运行噪音低、充电枪线轻、充电功率高三大核心优势；及业务模式创新与代币化应用潜力，于4月7日其成功入选香港金管局Ensembl项目沙盒，成为该项目中首个基于轻资产模式的绿色可持续金融代币化资产创新案例。

  据了解，Ensemble项目是香港金融管理局于2024年3月7日宣布展开的全新的批发层面央行数码货币（wCBDC）项目，旨在探索建基于区块链平台的创新金融市场基础设施，透过wCBDC促进市场以代币化货币进行无缝的银行同业结算。

  对于华润隆地来说，参与该项目将驱动公司在区块链、代币化等前沿金融科技领域积累经验，培养数字化专业人才团队，提升企业的技术创造新兴事物的能力和数字化水平。